Programmes immobiliers : le dispositif adapté à votre fiscalité et à votre projet

Droit commun, déficit foncier, Denormandie, Malraux, monuments historiques : nous vous aidons à choisir un programme en France, neuf ou ancien rénové, et à en comprendre la fiscalité, les contraintes et les risques avant toute réservation.

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La carte des programmes disponibles

Parcourez les programmes commercialisés en France, puis contactez-nous pour en discuter. Les prix, les disponibilités et les dates de livraison évoluent en permanence et sont donnés à titre indicatif : ils sont à confirmer avant toute décision.

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Les dispositifs de nos programmes

Chaque dispositif répond à un objectif et à un profil fiscal différents. Aucun n’a de sens sans un bon emplacement, un prix cohérent et une location réaliste.

Investir et rénover

Droit commun Principe : un investissement locatif sans dispositif fiscal spécifique, dans le neuf ou dans l’ancien. Les loyers sont imposés selon le régime applicable (revenus fonciers, ou location meublée). Intérêt : aucune contrainte de plafond de loyer ni de ressources du locataire, et une liberté totale sur la durée de détention. À surveiller : le projet repose sur l’emplacement et la rentabilité du bien, sans avantage fiscal pour compenser un prix trop élevé.
Déficit foncier Principe : en location nue, les travaux déductibles qui dépassent les loyers créent un déficit imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le plafond est porté à 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques, jusqu’au 31 décembre 2027 (loi de finances pour 2026). L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Intérêt : un dispositif souple, sans plafond de loyer ni de ressources, qui se situe hors du plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Contraintes : régime réel, location nue pendant au moins 3 ans après l’imputation, travaux réellement déductibles (les travaux d’agrandissement et de construction ne le sont pas). Les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers.
Denormandie Principe : l’achat d’un logement ancien à rénover, dans une commune éligible (programmes Action cœur de ville, opérations de revitalisation de territoire), avec des travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération. Avantage : une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), dans la double limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Contraintes : plafonds de loyers et de ressources du locataire, engagement de location, et réduction comprise dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.

Restaurer le patrimoine

Malraux Principe : la restauration complète d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable, dans un cadre très encadré (architectes des bâtiments de France, autorisations spécifiques). Avantage : une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 % des travaux selon le secteur, dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans, hors du plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Contraintes : location nue pendant 9 ans en résidence principale du locataire, travaux lourds, risque de dépassement de budget et de retard de chantier.
Monuments historiques Principe : l’acquisition d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, dont les travaux de restauration sont déductibles de votre revenu global, sans plafond, sous conditions. Avantage : un levier fiscal puissant pour un contribuable très imposé, avec une possible exonération de droits de mutation à titre gratuit, sous conditions. Contraintes : engagement de conservation de 15 ans, opérations techniquement, juridiquement et financièrement exigeantes, risque de perte en capital et de liquidité très faible.

Plafonds, taux et conditions applicables en 2026 : ils peuvent évoluer avec les lois de finances et dépendent de votre situation. Ils sont vérifiés pour chaque programme.

Ce qui a changé pour l’investissement locatif

31 décembre 2024 fin du dispositif Pinel : plus de réduction d’impôt Pinel pour les nouveaux investissements
19 février 2026 loi de finances créant le statut du bailleur privé (dispositif « Jeanbrun »), pour la location nue dans le neuf et dans l’ancien rénové
31 décembre 2027 date jusqu’à laquelle le Denormandie et le plafond majoré du déficit foncier sont prorogés par la loi de finances pour 2026

La fiscalité immobilière évolue souvent. Nous vérifions les règles en vigueur lors de l’étude de chaque programme.

Selon votre situation

Le bon dispositif dépend de votre imposition, de vos autres avantages fiscaux, de votre horizon et de votre appétence pour les travaux. Ces pistes illustrent notre raisonnement : elles ne constituent pas une recommandation personnalisée.

Vous êtes fortement imposé et vous cherchez un levier hors plafond des niches Le déficit foncier, le Malraux et les monuments historiques se situent hors du plafond global de 10 000 €. Ils exigent un horizon long et une tolérance aux travaux.
Vous avez déjà atteint le plafond des niches fiscales Une réduction d’impôt comme le Denormandie s’inscrit dans ce plafond : elle n’apporte rien de plus si vous l’avez déjà atteint. Un déficit foncier ou un investissement de droit commun peut alors être plus adapté.
Vous voulez de la souplesse Le droit commun et le déficit foncier n’imposent pas de plafonds de loyers ni de ressources, et laissent plus de liberté de gestion.
Vous voulez limiter votre implication Les programmes avec travaux pilotés par un opérateur et un projet clés en main réduisent la charge de suivi, sans supprimer les risques de chantier.

Neuf ou ancien rénové

Le neuf

Des garanties et des frais de notaire réduits Garantie financière d’achèvement, garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale protègent l’acquéreur. Les frais de notaire sont plus faibles que dans l’ancien.
Une performance énergétique élevée Peu de travaux à prévoir, et des charges de chauffage maîtrisées.
Des limites Un prix au mètre carré souvent plus élevé, une décote possible à la revente, et un délai de livraison pouvant atteindre plusieurs années.

L’ancien rénové

Un emplacement souvent central Les immeubles anciens se situent plus fréquemment dans des centres-villes à forte demande locative, avec une valeur patrimoniale.
Une fiscalité adossée aux travaux Les dispositifs de déficit foncier, Denormandie, Malraux et monuments historiques portent sur la rénovation, avec un avantage fiscal proportionné aux travaux engagés.
Des limites Risque de dépassement de budget, retards d’autorisations et de chantier, aléas techniques, et dépendance aux entreprises de travaux.

Comment nous sélectionnons un programme

Un avantage fiscal ne compense jamais un mauvais emplacement ou un prix excessif. Nous examinons d’abord le bien, puis la fiscalité.

L’emplacement Demande locative réelle, bassin d’emploi, transports, services : c’est le premier facteur de valeur et de loyer.
Le prix Comparaison du prix au mètre carré avec le marché local, dans le neuf comme dans l’ancien, et du coût réel des travaux.
L’opérateur Solidité financière, historique de livraisons ou de restaurations, qualité d’exécution et garanties.
Le projet de travaux Budget détaillé, autorisations obtenues, calendrier réaliste, maîtrise d’œuvre : c’est la clé des dispositifs de rénovation.
La location et la revente Un loyer réaliste, la liquidité du marché local et le scénario de sortie, dès l’achat.
Votre situation Fiscalité, capacité d’emprunt, horizon et patrimoine existant : le dispositif doit s’adapter à vous, et non l’inverse.

Notre méthode

1

Définir votre projet

Nous faisons le point sur votre patrimoine, votre fiscalité, votre capacité d’emprunt et votre objectif.

2

Comparer quelques programmes

Nous sélectionnons un nombre limité de programmes et nous les comparons avec vous, avantages, contraintes et risques compris.

3

Préparer le financement

Nous vous aidons à préparer votre dossier de financement, à étudier l’assurance emprunteur et à caler le calendrier fiscal.

4

Réserver et suivre

Après la réservation, nous restons à vos côtés jusqu’à la livraison ou à la fin des travaux, puis lors de la mise en location.

Réserver le premier rendez-vous

Risques et points d’attention

Aucun rendement garanti Les loyers peuvent être inférieurs aux prévisions, et le bien peut rester vacant ou subir des impayés.
Risque sur la revente Le prix de revente n’est pas garanti et peut être inférieur au prix d’achat, surtout à court terme ou en cas de sortie avant la fin des engagements.
Endettement Un achat à crédit engage durablement votre capacité d’emprunt. Les échéances restent dues même si le bien n’est pas loué ou si les travaux sont retardés.
Conditions fiscales et engagements Les avantages fiscaux dépendent du respect de conditions (durée de location, plafonds de loyers et de ressources, nature des travaux, conservation du bien) et peuvent être modifiés par la loi. En cas de manquement, l’avantage peut être repris.
Dépassement de budget et retards de chantier Les travaux peuvent coûter plus cher ou durer plus longtemps que prévu, ce qui décale les loyers et peut remettre en cause le calendrier fiscal.
Dépendance à l’opérateur La solidité du promoteur, de l’opérateur et des entreprises de travaux est déterminante pour la livraison, la qualité et la conformité aux critères du dispositif.

Questions fréquentes

Le dispositif Pinel existe-t-il encore ?

Non. Le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Les options principales sont aujourd’hui le droit commun, le déficit foncier, le Denormandie, le Malraux, les monuments historiques et, depuis la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé.

Quelle différence entre Malraux et monuments historiques ?

Le Malraux est une réduction d’impôt sur les travaux de restauration d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable. Les monuments historiques concernent des immeubles classés ou inscrits, avec une déduction des travaux du revenu global sans plafond et un engagement de conservation de 15 ans. Les deux sont exigeants et s’adressent à des contribuables fortement imposés.

Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ?

Cela dépend des dispositifs et du plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € pour la plupart des réductions d’impôt, dont le Denormandie. Le déficit foncier, le Malraux et les monuments historiques se situent hors de ce plafond. Une étude personnalisée est nécessaire.

Peut-on financer ces programmes à crédit ?

Oui, c’est fréquent. Le crédit permet d’investir avec un apport limité, mais il augmente le risque : les échéances restent dues en cas de vacance, de baisse des loyers ou de retard de chantier. Nous vous aidons à préparer votre financement et à étudier l’assurance emprunteur.

Où se situent les programmes proposés ?

Dans de nombreuses villes de France, selon les dispositifs. La carte ci-dessus présente les programmes disponibles ; nous vous aidons à identifier ceux qui correspondent à votre projet, à Lyon comme dans d’autres villes.

Combien coûte votre accompagnement ?

Le coût dépend de la mission. Selon le cas, 2XL Invest est rémunéré par l’opérateur ou son partenaire de commercialisation, sous forme de commission, ou directement par vous, sous forme d’honoraires. L’étude patrimoniale est offerte. Le mode de rémunération et son montant vous sont communiqués par écrit avant toute réservation. Le détail est présenté sur notre page combien coûte un conseiller en gestion de patrimoine à Lyon.

Parlons de votre projet immobilier.

L’étude patrimoniale est offerte. Elle analyse votre patrimoine, votre fiscalité et vos objectifs, et nous permet de voir quel programme, s’il y en a un, correspond à votre situation.

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